O que muda com a via extrajudicial
A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Desde então, quem preenche os requisitos para adquirir a propriedade de um imóvel por usucapião pode levar o pedido diretamente ao cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o bem está localizado, sem precisar ajuizar ação.
A mudança não altera quem tem direito à usucapião. Essas regras continuam definidas pelo Código Civil, conforme a modalidade aplicável ao caso. O que muda é o caminho processual: em vez de uma sentença judicial, o reconhecimento passa a depender de uma decisão do oficial de registro de imóveis, com participação de tabelião e, quando houver impugnação, remessa ao juiz competente.
Quais modalidades podem seguir por cartório
O procedimento extrajudicial está aberto às modalidades de usucapião previstas no Código Civil (ordinária, extraordinária, especial urbana, especial rural e familiar), desde que estejam presentes os requisitos próprios de cada uma: tempo mínimo de posse, boa-fé, existência ou não de justo título, e destinação do imóvel. O Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça uniformizou o procedimento em todo o país, detalhando prazos, documentos e a atuação dos cartórios.
A via extrajudicial não é obrigatória. Quem preferir pode buscar o reconhecimento diretamente na Justiça, e a rejeição do pedido no cartório não impede o ajuizamento posterior de ação judicial sobre o mesmo imóvel.
Documentos exigidos para abrir o procedimento
O pedido é apresentado por advogado ou defensor público e reúne, entre outros documentos:
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e, quando for o caso, de seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
- Certidões negativas de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel;
- Documentos que demonstrem a origem, a continuidade e a natureza da posse, como contas de consumo, comprovantes de pagamento de tributos e registros fotográficos.
Também é exigida a anuência expressa dos titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo e dos proprietários dos imóveis confrontantes, formalizada na planta ou por instrumento separado.
Como funciona o trâmite no registro de imóveis
Recebido o pedido, o oficial de registro examina a documentação e, estando em ordem, dá início à publicação de edital e notifica os titulares de direitos reais que não tenham assinado a planta, além dos órgãos públicos com interesse na área (União, estados e municípios), para que se manifestem em prazo determinado. Havendo impugnação fundamentada de qualquer interessado, o procedimento é suspenso e as partes são remetidas às vias ordinárias, sem que o oficial possa decidir o mérito da disputa.
Superadas as etapas de notificação e publicação sem impugnação, o oficial profere decisão fundamentada, deferindo ou não o pedido. Se deferido, é lavrado o registro da propriedade em nome do requerente. Se indeferido, o interessado pode suscitar dúvida perante o juiz competente ou optar pela via judicial.
Quando o caso ainda depende da Justiça
Nem toda situação é compatível com o procedimento extrajudicial. A falta de anuência de um confrontante ou de um titular de direito real, a impossibilidade de reunir a documentação técnica exigida, ou a existência de disputa efetiva sobre a posse costumam levar o pedido de volta para a Justiça, onde é possível produzir prova testemunhal e pericial de forma mais ampla.
Antes de escolher o caminho, é recomendável reunir a documentação disponível sobre o imóvel e sobre o histórico da posse, e avaliar com atenção se os requisitos da modalidade de usucapião pretendida estão de fato preenchidos. Essa análise prévia evita que o pedido seja apresentado ao cartório sem condições reais de prosperar, o que apenas adia a solução do caso.
Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto de cada imóvel, incluindo a documentação disponível e o histórico da posse.
Agende uma reunião sobre regularização de imóveis e direito extrajudicial.